Gekochte bouwgrond met bouwrestanten aangemerkt als onbebouwd: btw verschuldigd

Een gemeente heeft percelen grond "met daarop aanwezige (restanten van) opstallen" verkocht en overgedragen aan particulieren, die daarop een nieuwe woning wilden realiseren. Het terrein was een voormalig bungalowpark, waarvan de bungalows waren gesloopt, maar de betonnen funderingsplaten en rioleringen nog aanwezig waren. De gemeente en de koper gingen ervan uit dat sprake was van bebouwde grond en dus overdrachtsbelasting (2%) was verschuldigd. De belastingdienst stelde zich echter op het standpunt dat sprake was van zodanig rudimentaire bebouwing, dat het perceel moest worden aangemerkt als onbebouwd. Dan is geen overdrachtsbelasting over de koopsom verschuldigd, maar btw (21%). Dat is nogal een verschil.  De rechtbank gaf in het beroep tegen de aanslag de gemeente en koper gelijk. Maar de belastingdienst ging in hoger beroep bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden. En die oordeelde anders: de aard en omvang van de resterende oude bebouwing was 'verwaarloosbaar', zodat inderdaad sprake was van als onbebouwd te kwalificeren bouwgrond. Een hele tegenvaller voor de koper.  Op het moment van schrijven van dit artikel is nog niet bekend of de belastingplichtige cassatieberoep instelt bij de Hoge Raad.
Naast de afweging van het Gerechtshof over wanneer sprake is van verwaarloosbare oude bebouwing, is een tweetal andere zaken het noemen waard. Ten eerste is het goed om waar te nemen dat de gemeente en de koper dezelfde mening hadden. In een civiele procedure tussen hen zou er dus geen vraag zijn geweest. Maar de belastingdienst heeft een eigen belang en heeft 'geen boodschap' aan hetgeen de partijen bij de overeenkomst onderling vinden. Dit kan bijvoorbeel ook spelen bij verdeling van nalatenschappen. Als die anders wordt verdeeld dan het testament en erfrecht aangeven, wil dat nog niet zeggen dat de belastinggevolgen bij die keuze aansluiten.  Een tweede aspect betreft het tarief van de overdrachtsbelasting. Die is sinds 2021,  als de woning niet bedoeld is als eigen woning maar als tweede woning of te verhuren woning, niet 2% maar (nu) 10,4%. Daarover zal ook nog wel rechtspraak volgen.

(Hof Arnhem-Leeuwarden 20 februari 2024, nrs BK-ARN 21/1700 en 21/1701)